どうも、フリーランスのITエンジニア兼ブロガー兼投資家のKerubitoです。
家は人生最大の買い物ではありますが、それゆえ最もコストがかかる買い物でもあります。
当たり前のことを言いました。
当たり前ですけど、この当たり前をどれだけの人が本当に理解しているのか・・・。
家は買い方によって負債にもなり、資産にもなります。
つまり、家にかかるコストを最小限に抑えれば、人生においての出費が大幅にカットできます。
また当たり前のことを言ってしまいましたが、知っているのと実践するのは大違い。
実践しなければ知らないのと同じです。
そして、どうすれば人生最大のコストである住居費を抑えられるかですが、資産価値のある家を買うことが最も効率的です。
まるで不動産会社の宣伝文句のようですが、これが事実。
資産価値のある家をどのように選べばいいのか。
結論から書いておくと以下の点を気をつける必要があります。
・ 現在ではなく10年後20年後の街を想像する
・ちょうどよい大都市
・自治体の財政状況
・付帯設備
・不動産市況
・立地
・需要と供給
10年前に購入した新築マンションの住居コスト
本題に入る前に、私の実例を交えて住居コストが抑えられたらトータルでどのぐらいのコストカットになるのか。
私は新築マンションを購入して10年住みましたが、今売却すると1.2倍ほどの価値になっています。
なので、仮に今自宅を売却すると住居本体の費用はかかりません。
10年間でかかった住居費はざっと以下のようになっています。
管理費・修繕積立金：2.5万（毎月）
固定資産税：20万（年間）
年間：50万
10年間：500万
対して、同程度の賃貸物件に住むと以下のような費用となります。
これはあくまでも目安で、更新料はのぞいていますし、実際分譲マンションを借りるとなると家賃はもう少し高いかと。
家賃：12万
管理費：1万
月額：13万
年間：156万
10年間：1,560万
10年という期間で約1,000万の差ができています。
この差は年月が経過すればするほど開いていきます。
仮に20年とすると持ち家は1,000万ほど、賃貸は3,000万。
ただ、ここで注意しないといけないのは持ち家の価値です。
ある程度古くなってくると家としての価値が下がりはじめるので、いずれかのタイミングで売却する必要があります。
もしくは、そこに住み続けるかですね。
現在ではなく10年後20年後の街を想像する
住む場所を探すときに人は現在の街の状況を確認するかと思います。
しかし、資産価値としてみた場合は10年後、20年後の街の姿を想像する必要があります。
近い将来、遠い未来においてもほとんどの市区町村で人口減少が避けられません。
もちろん人口が増える場所に家を買うに越したことはないのですが、あまりに人気だと逆に地価が高いです。
なので、個人的には横ばいぐらいがいいと思っています。
将来の人口増減についてはネットでも予想が出ていたりしますので、ちょっとした参考にはなるでしょう。
ちょうどよい大都市
安定した資産価値のある不動産を持つなら「ちょうどよい大都市」がおすすめです。
東京の地価が高騰している場所などは、それだけ下落に転じたときのボラリティが大きいので。
私は大阪の中心街から電車で10分ほどの場所に住んでいるのですが、地価は年々微増です。
中心部はかなり高騰しているところもあるのですが、微増でいいと考えています。
通勤、買い物、娯楽、教育、医療といった生活インフラがちょうどよいバランスである場所がいいでしょう。
自治体の財政状況
自治体の財政状況も知っておいたほうがいいです。
簡単なところでいうと、「赤字じゃないか」ですね。
あとは歳入のバランスが悪くないか。
だいたいどこも歳入の割合としては税金がトップだと思いますが、やたらと国や都道府県からの支出金に頼っていないかなど確認しておいたほうがいいです。
ぶっちゃけ、自治体の財政状況で不動産買うかどうかなんて決めるものでもないんですが、知っておいて損はないかと。
これから住もうとしているところですしね。
設備周り
ここでいう設備周りはオートロックや宅配ボックスといった基本的な設備というよりも、付加価値的なものですね。
たとえば、ゲストルーム、温泉、スポーツジムといったやつです。
これらがついていると「スゲ〜」となるんですが、資産価値としてはマイナス面が多いですね。
まずこれらを運用するのに費用がかかります。
人件費がかかりますし、メンテナンスも必要です。
これらはすべて居住者に管理費として跳ね返ってきます。
加えて、10年後や20年後に設備の老朽化がネックとなります。
よほどしっかりメンテナンスしていないと、古臭くなってしまい、お荷物状態に。
これらの設備は住む上での快適性は上がりますが、資産価値として考えた場合に微妙です。
不動産市況
不動産市況は非常に難しい問題ですが、無視できません。
要は買うタイミングですね。
これから日本は人口は減っていき、不動産も価値が低下していくと言われています。
だから、今から不動産を買うのはやめておいたほうがいい。
という論調になるわけですが、極端な値上がりがない状態であれば、問題ないかと。
立地
立地は重要。
そんなのは当然ですが、資産価値として考えた場合は、現状だけでく、未来にも目を向ける必要があります。
10年後、20年後に街がどのように変わっていきそうか、想像してみてください。
おそらくそんなには変わらないんですよね、10年後、20年後そこらじゃ。
だから想像しやすいですし、やる価値あります。
需要と供給
同じ条件のマンションや家が周りにどれぐらいあるのか。
つまり、どれだけ供給があるのかは知っておくべきです。
これはネットで賃貸や不動産売買で検索すればある程度わかります。
同時に、どれぐらい物件があるかで需要と供給のバランスもわかります。
具体的には築年数、広さ、立地といった条件でライバルがどれぐらいいるかですね。
まとめ：賃貸派の人に読んでほしい
この記事を読む人は「不動産購入に興味がある人」だと思うんでけど、むしろ賃貸派の人に読んでほしいんですよね。
なぜかというと、「住むこと」にこだわりがない人ほど、住居費はカットすべきと思うからです。
私はもともと賃貸派でしたし、家にもこだわりはありませんでした。
ただ、毎年150万のコストって少なくないし、30年払い続けると4500万になってしまいます。
月々はそれほどでなくとも、長い年月で考えると無視できないコストです。
もちろん、賃貸のメリットも少なくないので、持ち家バンザイなどとは思いません。
ですが、「家なんてものは所詮、ただの箱でしかない」と捉えている私のような人にとって、持ち家でコストカットは一つの選択肢になるかと。
